Рынок недвижимости: ждать ли обвала цен?

Фото: trm.md

Ангелина Таран

В прошлом году произошло много событий в экономике и политике нашей страны, которые неизбежно должны были отразиться на молдавском рынке жилой недвижимости и задать тренды на 2015 г.

Что почём на вторичном рынке?

Снижение цен на жилую недвижимость началось осенью 2013 г., после трех лет стабилизации (2011-2013 гг.), на уровне примерно 650 евро/кв. м (среднее значение по рынку). Тогда, в конце 2013 г., цены упали на 7% - до 615 евро. По информации директора агентства недвижимости Nika-Imobil Петра Олейника, в течение 2014 г. они продолжали снижение. По реальным сделкам по всем видам квартир на вторичном рынке, средняя стоимость квадратного метра составила 570-580 евро, или еще минус 7% за год. Если взять максимальный уровень цен, который находился на отметке 910 евро/кв. м в 2008 г., то снижение составило примерно 40%.

Однако средний ценовой показатель нельзя применить к оценке собственной квартиры. Он показывает лишь общий тренд того, что происходит на рынке. Ведь стоимость одного квадратного метра в квартире в первую очередь зависит от числа комнат. В одно- и двухкомнатной квартирах - 600-650 евро/кв. м, в трех-, четырехкомнатных – 550-600 евро. Примерно на 10% дешевле, чем в среднем на рынке, оцениваются квартиры в «хрущевках» и в монолитных домах, в домах с электроплитами, на первых и последних этажах.

Монолитные дома у нас не популярны, т.к. это 16-ти и 22-этажные дома, в них холодно, у них большой износ подъездов, там происходит очень большая ротация жильцов. К тому же они оборудованы электроплитами, которые у нас не любят, потому что люди научены горьким опытом – если нет электричества, то есть газ. Если нет газа, то есть «свет». А в случае с электроплитой, если отключат электроэнергию, то в квартире - уже «катастрофа». Мы об этом почти забыли, но, увидев то, что происходит на Украине, пришлось вспомнить.

Казалось бы, у котельцовых «хрущевок» есть свой плюс в том, что их можно перестраивать, например, объединив кухню с комнатой. Однако у этих домов очень большой физический износ. Часто они не утеплены, и котелец, из которого они построены, крошится, потому что накапливает влагу. Поэтому котельцовые «хрущевки» даже бывают в более худшем состоянии, чем панельные. И морально эти дома сильно устарели. Люди, которые там живут, - в основном, пенсионеры. Они не способны собрать денег, чтобы заменить какие-то коммуникации, починить крышу и т.д. В настоящее время цены на такое жилье падают больше, чем на квартиры в девятиэтажных домах. И, напротив, квартиры в котельцовых домах типовых серий, таких как 102-я (пятиэтажки), «чешка», построенных в 1970-80-е годы, стоят на 10% дороже среднего показателя.

Почему происходит снижение?

Прежде всего играют роль экономические факторы. Также происходит отток населения, и политическая ситуация неопределенная. И, наверное, самый главный фактор – усиливающееся давление на вторичный рынок нового жилья, предложение которого увеличивается. По данным за 2013 г., примерно 82% в структуре нового жилья занимают одно- и двухкомнатные квартиры. Получается, что в самом платежеспособном сегменте спроса новострой теснит вторичный рынок и предлагает покупателям то, чего нет на вторичном рынке, т.к. на последнем больше выставлено на продажу трех- и четырехкомнатных квартир. По этой причине происходит снижение цен на вторичном рынке. Его доля продаж в общем количестве сделок составляет процентов 40, т.к. растет число построенных квартир. Так, в 2009 г. было сдано в эксплуатацию 3600 квартир, в 2010 г. – 3800, в 2011 г. – 3611, в 2012 г. – 3655, в 2013 г. – 4250 (за 2014 г. пока нет данных).

Причем доля однокомнатных квартир в предложении новостроя растет. В 2013 г. она составила 41,3%, а в 2014 г. вполне возможно, что уже 50%, т.к. строительные компании начали предлагать то, что хотят люди. Доля двухкомнатных квартир в общем объеме строительства в 2011 г. была 45%, в 2012 г. – 44,2%, в 2013 г. – 40,3%, т.е. она даже уменьшилась за счет увеличения сегмента однокомнатных квартир. И значительно уменьшилась доля трехкомнатных – до 16,8%, четырехкомнатных – до 1,6% (в некоторых новых домах даже нет таких квартир). А средняя площадь одной квартиры составляет 91,1 кв. м, каждый год она уменьшается примерно на 10%.

Мы наблюдаем, как снижается бюджет покупки. Люди стараются купить хоть и небольшое жилье, но отдельное. Поэтому уменьшается средняя площадь квартиры, увеличивается доля небольших по площади квартир. И спрос сместился к квартирам в новых домах, т.к. жилье на вторичном рынке устаревает.

Девальвация, выборы, переводы от гастарбайтеров

Интересно, как отражается на рынке недвижимости падение национальной валюты, несмотря на то, что цены на жилье у нас в евро. По мнению собеседника, мы пока еще не отыграли этот фактор, потому что сильная девальвация произошла в конце года, а рынок недвижимости достаточно инертный. Она даст о себе знать ближе к весне. Однако падение национальной валюты уже проявилось в сложности оформления ипотечных сделок, потому что ипотечное кредитование происходит в леях.

Выборы в парламент, скорее, отразились на рынке чисто психологически: у людей было желание закрыть сделки до начала декабря. Но здесь сложно сказать, что это было – факт выборов или окончания года, т.к. они совпали. На цены это никак не повлияло, просто заставляло людей быстрее принимать решения о покупке и продаже.

В конце года началось заметное снижение денежных переводов из России, на которые приходится порядка 60% всех поступлений валюты от гастарбайтеров. Между тем фактор денежных переводов для рынка недвижимости – самый главный макроэкономический фактор, потому что значительная доля средств наших гастарбайтеров напрямую или через другие сегменты экономики попадала на рынок недвижимости. Однозначно, что это отразится на нем, т.е. снизится спрос. А если снижается спрос при стабильном предложении, то, скорее всего, и цены снизятся.

Мансарды были хорошей идеей

Однако после известного пожара, наверное, на них вообще не будет спроса, потому что ситуация показала, что за два часа ты можешь остаться ни с чем. И те жильцы, над которыми строятся мансарды, тоже понимают, что если над ними сгорит мансарда, то их дом окажется в не пригодном для жизни состоянии. Хорошая идея была дискредитирована ее некачественным воплощением.

Как всегда, мансарды начали строить, предварительно не подготовив регламентирующую нормативную базу. Постоянно менялись требования – чье согласие нужно получить строительной фирме (жильцов пятого этажа, всего дома или никого). Никто из крупных застройщиков не пошел строить мансарды. Ими занялись маленькие компании. На каждый дом была новая фирма. Даже существовал бизнес по продаже разрешений на строительство мансард. Компания собирала согласие жильцов, а затем продавала фирму с пакетом разрешительной документации.

Изначально квартиры в мансардах не предлагались дешево. Цены на них были такими же, как и на первичном рынке, – примерно по 600 евро/кв. м. Но в то время не было предложения маленьких квартир в новострое. Поэтому квартиры в мансардах заполнили нишу нового малогабаритного жилья. Пик спроса на них пришелся два-три года назад. А строители, увидев, что хорошо продаются мансарды, решили предложить за те же цены квартиры маленькой площади. Получается, если есть выбор купить за 25 тыс. евро мансарду или такую же по площади квартиру в полноценном доме, то, конечно, выберут второй вариант.

Мансарды стали неконкурентоспособным товаром, т.к. по сути это – «консервная банка»: железный каркас, минвата, гипсокартон, синтетические материалы. Похоже на строительный вагончик. К тому же лифта нет, а если квартира двухуровневая, то туалет находится на втором этаже. А пожар просто поставил на таком жилье крест. Этот сегмент будет неликвидным.

Скрытое снижение на первичном рынке

На первый взгляд, цены на первичном рынке не изменились. Строящиеся квартиры, как и были, так и есть по 450-550 евро/кв. м, а готовые – по 600-650 евро. С другой стороны, происходит уменьшение площади квартир, что влечет увеличение себестоимости товара, а цена реализации не изменилась. Это значит, что маржа застройщиков снижается, и происходит скрытое снижение цены предложения.

В настоящее время меняется его структура – на рынке появилось большое количество однокомнатных квартир, в них - самая высокая себестоимость. Но застройщики, не снижая базовой цены, стараются сделать лучше предложения, больше внимания уделяя маркетингу. Есть очень хорошие предложения по оплате – помесячно в течение двух лет, пока идет строительство. Фактически это – беспроцентный кредит.

Вполне возможно, что появятся квартиры с базовой отделкой, чтобы еще больше привлечь покупателя, потому что у строительных компаний есть график продаж, им нужны постоянные финансовые потоки. В этом плане первичный рынок стал переигрывать вторичный, потому что участники рынка более гибкие и конкурентные, чем продавцы на вторичном рынке.

Квартиру – в студию!

На рынке появились квартиры-студии, которые стали альтернативой квартирам в мансардах. Некоторые застройщики могут установить фиксированный обменный курс лея по отношению к евро для продаж своих квартир, например, на уровне 20 леев за 1 евро, что тоже будет скрытой скидкой. Вообще то, что цены на недвижимость установлены в евро, - большая проблема нашего рынка. Если в России цены на недвижимость в рублях не намного выросли или остались на том же уровне, то в валюте они просели на 30-50% за счет курсовой разницы. На Украине – еще больше. Но там большая часть расчетов идет в национальной валюте, а у нас – полностью в евро.

С одной стороны, это хорошо – легче анализировать рынок, т.к. нет фактора инфляции. А с другой, когда начинается такая резкая девальвация и происходит большой рост цены в национальной валюте, рынок останавливается, поскольку покупателей – гастарбайтеров не так много. Теперь основные покупатели квартир зарабатывают деньги в Молдове, а не за границей. Даже если предприниматель занимается импортом, то у него все равно леевый оборот. Поэтому те застройщики, которые первые перейдут на цены в леях, смогут собрать определенную часть платежеспособного спроса.

Реальная цена новостроя

В прошлом году себестоимость строительства одного квадратного метра была на уровне 300-350 евро плюс 10-15% - стоимость участка. И если добавить рентабельность компании 20-25%, то цена ниже 500-550 евро экономически не обоснована. Тем не менее на рынке появляются предложения по 299 евро/кв. м.

По мнению эксперта, по такой цене могут быть проданы только единичные квартиры, это больше похоже на маркетинг. Реально цена новостроя меньше, чем 400-450 евро (при текущем обменном курсе), не может быть даже на уровне котлована, чтобы не строить в убыток. Хотя есть тенденция повышения этажности домов, чтобы уменьшить себестоимость квартир, но при этом снижается реализация. Люди не воспринимают больше, чем 10-12 этажей, потому что мы живем в сейсмичной зоне. К тому же в новых домах лифты не так быстро запускаются, а подниматься пешком выше 12-го этажа мало кто хочет.

Что ждать от цен в 2015 г.?

- Мы входим в фазу экономического кризиса, все признаки которого налицо: девальвация национальной валюты, стагнация в экономике, сокращение объема денежных переводов (к концу года они снизились на 25-30%), региональная политическая и экономическая нестабильность, - говорит Петр Олейник. - Плюс у нас политическая неопределенность – нет ни бюджета, ни правительства. Во время любого экономического кризиса спрос на недвижимость снижается, т.к. это не предмет первой необходимости.

Если есть стабильное или растущее предложение и падающий спрос, значит, должно произойти снижение цены. Законы рынка никто не отменял. Насколько это снижение может произойти? Сегодня никто не может ответить, потому что никто не знает, каким будет реальный обменный курс валюты, что будет происходить в регионе и какова будет экономическая ситуация у наших партнеров? Когда можно будет ответить на эти вопросы, можно будет сделать прогноз для рынка недвижимости.

Пока он больше похож на гадание на кофейной гуще. Но я уверен, что обвала цен не будет, потому что кризисы 1998-99 гг. и 2008-2009 гг. показали, что цены на квартиры в Молдове падают меньше, чем в соседних России и Украине. Дело в том, что у нас используется большая доля собственных средств в приобретении недвижимости и мала доля ипотечного жилья. Наши люди консервативны и думают, что самое лучшее средство вложения средств – в недвижимость.

В 1998-99 гг. девальвация была 100%. Тогда цены на жилую недвижимость упали процентов на 50. Если летом 1998 г. однокомнатная квартира стоила $10 тыс. (40 тыс. леев), то весной 1999 г. – тоже 40 тыс. леев, но $4 тыс. В декабре 2008 г. снижение цен было сразу на 25-30%, потом остановилось, затем пошло дальше медленнее и продолжалось до мая 2009 г. Несмотря на то, что эти кризисы разные по природе и тенденциям, в 2008 г. президент НБМ Талмач удержал курс лея, заранее отреагировав на внешние вызовы (увеличив нормы обязательного резервирования). Тогда лей даже укрепился, несмотря на то, что упали объемы денежных переводов. Хотя это тоже вызвало снижение цен на недвижимость.

Однозначно, что спад цен коснется и вторичного и первичного рынков. Однако динамика снижения будет разной - в каких-то сегментах больше, в каких-то меньше. На вторичном рынке снижение может быть больше, но на первичном рынке возникает риск недостроя. Те компании, которые найдут финансирование, смогут сохранить цены.

Цена еще определяется психологическим настроем участников рынка. У нас недвижимость имеет высшую степень надежности, особенно при нынешней нестабильности банковской системы, - резюмирует собеседник.