Ионицэ: «Мы ожидаем оживления рынка недвижимости»

В ближайшие месяцы будет наблюдаться снижение ипотечных кредитов, усиление конкуренции коммерческих банков за клиентов, возрастающее желание финансовых учреждений предлагать кредиты и активный спрос молдаван на получение кредитов, отмечает Noi.md со ссылкой к новому анализу экономического эксперта Вячеслава Ионицэ.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам ежемесячно падает и в следующем периоде опустится ниже 10%, что будет означать возрождение новых ипотечных кредитов. Национальный банк Молдовы (НБМ) в течение нескольких месяцев действует, чтобы смягчить денежно-кредитную политику; поощрять инвестиции в недвижимость, ипотеки, потребление, особенно в молдавских леях. Таковы прогнозы эксперта по экономической политике Института развития и социальных инициатив (IDIS) «Viitorul» Вячеслава Ионицэ, представленные в пятницу, 7 июля, в новом выпуске передачи «Экономический анализ с Вячеславом Ионицэ».

По словам Вячеслава Ионицэ, строительная отрасль находилась в глубоком кризисе с момента обретения независимости до периода 2004-2005 гг. Затем произошло резкое повышение цен до 2008 года, когда жилье в Кишиневе стало стоить в среднем 900 евро за квадратный метр. После 2008 года в отрасли произошел длительный спад. Если на глобальном уровне этот спад длился 2-3 года, то в Республике Молдова он длился десять лет. Отрасль начала восстанавливаться в 2017/2018 годах, а в период 2019/2022 годов цены выросли, хотя значительно, но еще не достигли уровня цен до 2008/2009 годов. «На самом деле, это повышение цен больше похоже на восстановление прежних цен. На сегодняшний день средняя цена квартир не достигла уровня 2008/2009 года. В 2022 году была стагнация цен, которая длилась полгода, а во второй половине 2023 года мы ожидаем оживления рынка недвижимости», – отметил Вячеслав Ионицэ.

Эксперт также говорит, что оживление сектора в 2017/2018 годах означало и оживление объемов новых ипотечных кредитов. До 2017 г. ежемесячный объем новых ипотечных кредитов находился на уровне 60-70 млн леев в месяц. В 2018/2019/2020 годах произошел впечатляющий рост новых ипотечных кредитов, связанных с государственной программой «Первый дом». 2021 год стал беспрецедентным годом в истории страны в отношении недвижимости: процентные ставки ниже 10%; молдаване имели хорошие заработки в леях; квартиры еще не были в стадии подорожания; кредиты тоже были привлекательными. Так, в сентябре 2021 г. молдаване взяли новых ипотечных кредитов на 525 млн леев. Но вскоре после этого, ближе к концу 2021 года, в стране началась волна инфляции и беспрецедентное ужесточение налогово-бюджетной политики со стороны НБМ с 10-кратным повышением базовой ставки. «В январе 2023 г. молдаване получили доступ к новым ипотечным кредитам всего на 107 млн ​​леев. В пять раз меньше по сравнению с сентябрем 2021 г. Но это больше, чем было до 2017 г. Сейчас, в мае 2023 г., объем новых ипотечных кредитов увеличился до 237 млн ​​леев в месяц. Люди снова стали обращаться к ипотечным кредитам», — сказал эксперт.

Экономист напоминает, что до 2008 года средняя процентная ставка по новым ипотечным кредитам составляла 16%, а до 2016 года была такая же процентная ставка. В период 2018/2021 гг. в Республике Молдова банковские проценты по ипотечному кредиту впервые в истории с момента обретения независимости упали на 6-7%. 2022 год ознаменовался ростом процентной ставки. В январе 2023 года она достигла 13,2%, что отбило у молдаван охоту брать ипотечные кредиты. «С марта этого года процентная ставка немного снижается. Каждый месяц она уменьшается. В мае она составляла 11,6%. В ближайшие 2-3 месяца она упадет ниже 10%, что будет означать оживление новых ипотечных кредитов», — утверждает экономист.

Экономист также заявил, что рост и падение процентных ставок по ипотечным кредитам является следствием политики НБМ. В ноябре 2020 года базовая ставка НБМ (деньги, которые НБМ продал коммерческим банкам) составляла 2,65%. Самая низкая базовая ставка в истории страны, которая сохранялась до конца июля 2021 года. К декабрю 2021 года она постепенно повышалась до 6,5%. В декабре 2022 года она достигла 21,5%. «Это увеличение базовой ставки препятствует кредитованию и поощряет сбережения. Потребление населения резко сократилось в этот кризисный период. Лишь с февраля 2023 года базовая ставка начала снижаться, чтобы снизить инфляцию и не допустить стагнации экономики. В июне 2023 года она достигла 6%. В следующем периоде, я думаю, мы выйдем на 3-4%. НБМ уже поощряет инвестиции и потребление населения. НБМ смягчает денежно-кредитную политику в отношении национальной валюты; поощряет инвестиции в недвижимость, ипотеку, потребление, и именно в леях. Сейчас происходит поощрение инвестиций в леях», — утверждает экономист.

Экономический аналитик говорит, что рынок недвижимости в 2022 году стагнировал. Но сейчас чувствуется оживление. По поводу новых ипотечных кредитах можно заметить, что их больше, чем четыре месяца назад. Что-то, что ускорится в ближайшие месяцы. Но, как констатирует экономист, спрос, который начнет появляться, не будет покрываться предложением. «В первом квартале 2023 года введено в эксплуатацию 324 тысячи квадратных метров жилья. Самый низкий уровень за последние 20 лет. В четвертом квартале 2021 года введено в эксплуатацию 900 тысяч квадратных метров жилья. Это резкое снижение происходит почти исключительно в муниципии Кишинев. За последние два квартала у нас незначительный объем введенных в эксплуатацию домов. У нас может быть очередной кризис, когда вдруг цены на новые квартиры спекулятивно вырастут. Власти должны обратить внимание на качество строительства, которое может быть не таким, каким должно быть на фоне высокого спроса», — предупреждает экономист.

Экономический аналитик также заявил, что в строительной отрасли объем кредитов, предоставленных коммерческими банками физическим лицам и строительным компаниям, до 2017 г. составлял 3,2 млрд леев. В 2018 г. он увеличился до 4,7 млрд леев. До 7,1 млрд леев в 2019 г. В 2021 г. – 12,5 млрд леев, в 2022 г. – 13,7 млрд леев. В мае 2023 г. он достиг 13,6 млрд леев, сокращаясь. «Новые кредиты доступны, но люди еще выплачивают старые кредиты. В настоящее время выдается меньше новых кредитов и больше выдается старых кредитов. Но я думаю, что в ближайшие месяцы у нас будет увеличение новых кредитов», – заявил экономический аналитик.

Вячеслав Ионицэ отметил, что на рынке недвижимости Кишинева был период стагнации, и сейчас цены относительно стабильны. В то же время доступность квартир растет. В 2022 г. портфель выданных банковских кредитов достиг 61,6 млрд леев: 38,4 млрд леев – юридические лица; 23,3 млрд леев - физические лица. За первые 5 месяцев 2023 г. зафиксировано незначительное снижение кредитного портфеля – до 60,8 млрд леев, но снижение происходит за счет экономических агентов.

Эксперт считает, что на финансовый рынок Республики Молдова оказывается большое давление. Объем депозитов увеличился, в том числе из-за агрессивной политики НБМ по поощрению сбережений. В мае 2023 г. депозиты составили 103,8 млрд леев, увеличившись почти на 9 млрд леев по сравнению с концом 2022 г., когда объем депозитов составлял 95 млрд леев. За тот же период времени уменьшился объем выданных кредитов. Он вырос с 61,6 млрд леев в 2022 г. до 60,8 млрд леев за первые пять месяцев текущего года.

«Люди берут деньги в банки, но банки не дают кредитов. В настоящее время наблюдается самый большой профицит денег в банковской системе за всю историю страны. Банки накопили на 43 млрд леев больше, чем отдали. Это накопление денег связано с тем, что НБМ до декабря 2022 года поощрял сбережения, препятствовал кредитованию и ужесточил денежно-кредитную политику. Теперь людей больше не призывают экономить. Я верю, что в ближайшие месяцы мы станем свидетелями такой же ожесточенной борьбы, что была в 2021 году, битвы за лучшего должника. Процентные ставки падают, денежно-кредитная политика смягчается, банки имеют излишки денег для использования. Я ожидаю, что объем кредитов будет увеличиваться. Снижая проценты по новым кредитам, НБМ в настоящее время стимулирует потребление», – подчеркивает эксперт.

Говоря о доступности квартиры площадью 70 кв. экономист отметил, что во времена Советского Союза нужно было работать 9,2 года, чтобы купить квартиру площадью 70 квадратных метров. В 2005 г. при средней зарплате в Республике Молдова молдаванин должен был проработать 36 лет, чтобы позволить себе квартиру в 70 кв. метров. В муниципии Кишинев в 2020 году требовалось 8,3 года работы. В 2021/2022 году, на фоне гораздо более быстрого роста цен на квартиры, чем зарплаты, нужно было проработать 9,1 года.

«В 2023 году наблюдается стагнация цен на квартиры, как старые, так и новые. Зарплата номинально увеличивается, евро обесценивается. Во втором квартале 2023 года за 70-метровую квартиру молдаванин должен отработать 7,7 года. Самая низкая цена и самый доступный год с момента обретения независимости, за исключением новых квартир. Я предвижу, что в четвертом квартале 2023 года цены на квартиры будут медленно расти, зарплата будет расти, мы практически дойдем до 7 лет. Доступность квартир находится на лучшем уровне, чем до кризиса. Деньги дешевеют, а банки имеют профицит денег и не знают, ч то с ними делать. Все это наводит меня на мысль, что в ближайшие месяцы у нас будет более дешевая ипотека, усиление конкуренции со стороны банков за клиентов, все большая готовность банков выдавать кредиты и все большая готовность людей брать кредиты. Проблема в небольшом количестве новых квартир, введенных в эксплуатацию за последние 20 лет. Строительная отрасль – это отрасль экономики, которая в прошлом году потеряла больше всего рабочей силы», – заключил Вячеслав Ионицэ.