Subestimată, sau De ce în Moldova proprietatea publică se vinde pe un preț de nimic

În toată lumea, privatizarea proprietății publice este o metodă sigură de completare a bugetului. Da în Moldova ea este în continuare o dovadă clară a unei administrări publice de calitate proastă

În februarie, Roman Cojuhari, șeful Agenției proprietății publice, a prezentat lista inițială a proprietăților statului, pregătite pentru a fi privatizate în anul curent. O făcea în fața investitorilor străini – cu demonstrarea fișierelor și cu comentariile colegilor din guvern. Uneori era chiar impresionant. Păcat că reprezentanții guvernării noastre și cei ai businessului dinafară vorbeau în limbi diferite.

Nu din punct de vedere al lingvisticii, da pentru că în Moldova și în țările de unde guvernarea noastră vrea să atragă cumpărători, acționează diferite sisteme de estimare a proprietății. «În Moldova, cel mai recent act normativ în domeniul dat este datat cu anul 2003, de atunci standardele internaționale au fost modificate de șase ori», - menționează Dumitru Tărăburcă, directorul Asociației evaluatorilor independenți.

Simplu vorbind, dacă un american, un neamț sau un român examinează oferta investițională sau comercială privind achiziționarea bunurilor imobile, ei caută niște parametri, care diferă de cei, pe care pun accentul comercianții publici moldoveni. Aceasta este principala cauză a faptului, că în Moldova toate planurile de privatizare eșuează, iar domeniul denaționalizării, încremenit în paradigma anilor 90, a devenit un sol fertil pentru corupție și îmbogățire personală.

Privatizare neprofitabilă

În a. 2021 legea bugetului presupunea obținerea veniturilor din privatizare în sumă de 700 mln. de lei, însă deja totalurile primului semestru au arătat, că acest nivel este de neatins – către luna august s-a reușit comercializarea proprietății publice în sumă de doar 91 mln. de lei. În a. 2020 s-a preconizat ca privatizarea să aducă bugetului 300 mln. de lei, dar nici aceasta n-a reușit.

În perioada dintre anii 2013 - 2019 în cadrul licitațiilor au fost comercializate doar 31 de obiecte de proprietate publică. Și acestea pentru o sumă ridicolă - 64,4 mln. de lei. În aceeași perioadă, la Bursa de valori s-a reușit vinderea a 37 pachete de acțiuni în sumă mde 552,9 mln., ceea ce la fel este extrem de departe de valoarea reală a acestora.

Poate, cea mai spectaculoasă tranzacție din acea perioadă a fost comercializarea companiei de stat Air Moldova. Voi aminti, că bugetul a primit în urma ei doar 50 mln. de lei. Este echivalentul sumei de 1,5 mln. euro – cifra lunară de afaceri a transportatorului aerian. Adică, compania a fost privatizată literalmente pe un preț de nimic. Asta chiar dacă numai marca Air Moldova a fost estimată la prețul de 8 mln. de euro, iar cu un an înainte de privatizare statul a acordat transportatorului aerian moldovean un credit de 5 mln. de euro pentru achiziționarea unui avion. Apropo, compania a fost privatizată fără acest avion.

În unul dintre rapoarte, Dumitru Tărăburcă și colegii săi au atenționat asupra componentei de corupție a acelei tranzacții. Însă primordialitatea corupției din sistemul moldovenesc de privatizare era evidentă și pentru un nespecialist. Din a. 2016, competențele comisiei de licitație, stabilite în cadrul de reglementare, fac posibilă reducerea cu 5% a prețului inițial de comercializare, după ce bunul a fost scos la licitație de două ori. Astfel, în afară de falimentul deliberat al companiilor de stat pentru a scădea prețurile și a vinde cu ”otcat” (după cum au spus antreprenorii, mărimea ”otcaturilor” varia între 30 și 90%), a apărut încă o schemă. Proprietățile publice au început să fie propuse spre comercializare de mai multe ori, și așa prețul scădea, devenind unul de chilipir. Printre altele, clădirea nefinisată a Institutului de microbiologie și virusologie a Academiei de științe, cea de pe bd. Dacia din capitală, cu un teren aferent de 9,07 ha, a fost comercializată din a 19-ea (!) încercare contra sumei de doar 32 mln. de lei – aproape de 10 mai ieftin ca prețul inițial.

Gaura neagră a legislației moldovenești

În a. 2021 auditorii Curții de conturi au analizat rezultatele privatizării bunurilor publice timp de 7 ani și au ajuns la concluzia, că «procesul de deznaționalizare a proprietății publice din Moldova prin vindere la licitații „cu ciocanul” sau prin reducere, precum și comercializarea pachetelor de acțiuni deținute de stat prin Bursa de valori, nu a adus efectul scontat» - veniturile bugetare planificate - și nu pentru că s-a încălcat procedura: în linii mari, ea a fost respectată. Gestionarea eficientă a proprietății statului a fost și continuă să fie în impas datorită lacunelor cadrului actual de reglementare, în special cele care țin de evaluarea prețului de piață al bunurilor propuse spre privatizare , precum și de stabilirea prețului de pornire în cazul licitațiilor deschise. Unde mai pui, că adesea prevederile actelor de reglementare ori se contrazic, ori nu compatibilizează reciproc.

În Moldova pur și simplu nu există Standarde naționale de estimare. Și în activitatea de evaluare se aplică reglementări imperfecte și total depășite. În unele cazuri, evaluatorii folosesc Recomandările metodice pentru determinarea valorii estimate a complexului imobiliar al unei întreprinderi și stabilirea prețului de comercializare al proprietății, aprobate de guvern încă în a. 1997 și anulate în a. 2007. În același timp, lipsesc reperele juridice pentru monitorizarea și controlul activității de estimare.

«Din a. 2018, cu sprijinul Băncii Mondiale, în Moldova este realizat proiectul privind înregistrarea terenurilor și estimarea proprietății. Suma totală a mijloacelor rezervate era de 35 mln. de dolari. Asociația evaluatorilor independenți a participat activ la activitatea de coordonare a scopurilor principale ale proiectului și a măsurilor de realizare a lor, și datorită acestui fapt proiectul a trecut. Însă participarea Asociației la proiectul propriu zis a fost ignorată, și statul așa și nu a mai purces la reformarea activității de estimare », - constată Dumitru Tărăburcă.

Banca Mondială și FMI recomandă

Fiind presate de partenerii externi, și cu fonduri de la donatori, autoritățile actuale au făcut totuși unele încercări de a sistematiza administrarea proprietății publice. Spre finele a. 2022 a fost aprobată « Strategia de administrare a proprietății publice în domeniul întreprinderilor de stat și al societăților comerciale cu capital integral sau majoritar de stat pentru anii 2022-2030 ». În acest context, a menționat Expert-Group, «documentul marchează îndeplinirea unui angajament important, asumat ca țară candidată la Uniunea Europeană, și corectează cele mai mari discrepanțe raportate în rapoartele Băncii Mondiale (a.2017 ) și FMI (a.2022)». Însă experții concretizau, că acum ar trebui îndeplinite și angajamentele asumate în această strategie.

Înainte de toate, acestea țin de reducerea riscurilor de corupție și maximizarea utilității publice. Și anume, statul s-a angajat să-și eficientizeze și să-și raționalizeze prezența în economie, îmbunătățindu-și capacitatea de administrare a proprietății publice și sporind transparența acestui management.

Primul rezultat al acestor eforturi s-a văzut în toamna lui 2023. Este decizia guvernului de a aproba mecanismul de sortare a întreprinderilor de stat și a societăților comerciale cu capital de stat. S-a decis, că acestea vor fi repartizate în cinci categorii : 1. care nu fac obiectul privatizării; 2. recomandate pentru reorganizare în altă formă juridică; 3. supuse privatizării după reconstrucție sau modernizare; 4. supuse privatizării cu prioritate și 5. recomandate pentru a fi lichidate. Procedura urmează a fi efectuată de Agenția proprietății publice, dar… Ups! Pentru început trebuie modificat cardinal departamentul însuși. Cu pasa FMI și după expertiza Expert-Group, a fost identificat un șir de neajunsuri în organizarea și funcționarea agenției. Ea a fost deja reformată în a. 2017 și în 2019, dar degeaba. Acum urmează noi schimbări.

Cum vor fi acestea? Răspunsul la această întrebare a fost căutat la mijlocul lunii februarie în cadrul ”mesei rotunde” cu participarea șefilor companiilor de stat și a experților «Cum să reformăm sectorul administrării publice?». Din numeroasele alocuțiuni a devenit clar, că în prezent statul deține o cincime din activele țării, asta reduce competitivitatea economiei, așa că trebuie să-i fie lăsate doar obiectele strategice, dar care să fie administrate bine și utilizate eficient. Adică, fie un teren, fie «Moldtelecom» sau clădirea pustie a unei biblioteci sătești, ele trebuie să aducă venituri. S-ar părea, e convingător. Da care este valoarea acestor resurse, ce perspective au ele? Care-s criteriile de evaluare a prețului de arendă sau leasing, spre exemplu?

Starea pieței imobiliare din Moldova este misterul paradoxal al statului nostru. El nu știe nu numai ce posedă, în ce sumă, el nu știe, barem, cine și pentru ce poartă responsabilitate. De aceea, să zicem, nu se pot clarifica cu reformarea Căii ferate – încă nu a fost efectuată delimitarea și estimarea activelor acestei întreprinderi. Din același motiv Aeroportul Internațional Chișinău este privit nu ca un complex de afaceri unic, da ca un set de terenuri aparte, care se încearcă a fi date cu chirie.

Locomotiva noastră zboară înainte

Între timp, deputații pregătesc un proiect de lege privind activitatea agenției. Tot în februarie s-au desfășurat audierile parlamentare pe marginea acestui proiect. Au participat, în fond, reprezentanții structurilor de stat. Și doar doi-trei reprezentanți ai companiilor imobiliare mari.

Era de înțeles interesul pentru această temă. «În a. 2013 UE a recunoscut că această activitate este cea mai importantă pentru cercetare. Cauza – faptul că în structura PIB-ului Lituaniei, spre exemplu, indicatorul activității agenției este de 25%, în Grecia – 20%. Ea are o importanță socială foarte mare», - spune Dumitru Tărăburcă, care a participat la audieri.

Însă în Europa specialitatea «activitate de agenție» este determinată de directiva 2005/36 privind recunoașterea calificării profesionale. Ea stabilește și condiția transparenței în activitate. «Plus la psihologie, agentul imobiliar trebuie să aibă cunoștințe în sfera construcțiilor, drept, economia imobiliară. Da la noi oricine poate deveni agent și să învețe filozofia profesiei pe cale empirică.

Însă participanții la dezbateri și-au concentrat atenția pe altceva: pe atestare și calificare, pe care doresc să și le supună, pentru a putea alege cine va activa pe piață și cine nu, - se revolt Tărăburcă. – La întrebarea unui deputat privind starea pieței, nimeni nu a putut răspunde. Din a. 2018 la noi piața imobiliară de consum este monitorizată de CNEC, ei dispun de baza de date, toți doritorii de a practica activitatea de agent trebuie să se înregistreze acolo și să le furnizeze informații în regim online, la ce preț se expune și la ce preț se vinde. Dar reprezentanții CNEC nu au participat la acele audieri ».

S-a încercat deja elaborarea legii privind activitatea agențiilor – în a. 2017. Încercare a eșuat. Și actuala, cred specialiștii, se va solda cu un rezultat incorect. «Orice măsuri de dezvoltare a pieței imobiliare nu vor fi eficiente, dacă nu va fi nivelat mediul informațional și analitic. Aceasta trebuie să fie sarcina primordială, - insistă Dumitru Tărăburcă, posesorul certificatului REV (Evaluator european recomandat). – Noi trebuie să conștientizăm urmările oricăror decizii. Practica europeană, spre care tindem, este orientată anume spre aceasta ».

Piața de evaluare, ratată

Piața de evaluare este în continuare disciplina de nivelare a mediului informațional. Acesta funcționează în baza standardelor naționale și internaționale - seturi de reguli, care încă nu există în Moldova.

«Vorbind despre Europa, noi uităm să respectăm legislația europeană de bază. În a. 2022 au fost adoptate trei cărți de standarde: Standarde europene comune, Standarde de evaluare a afacerilor și Standarde de evaluare a mașinilor, echipamentelor și instalațiilor. Toate spun, că estimarea trebuie să se facă în baza potențialului economic de producere, și nu a componentei materiale, așa cum se face în Moldova, - explică Dumitru Tărăburcă. – În toată lumea bunurile imobile se împart în mai multe categorii: de consum, cu potențial comercial (construit pentru a desfășura anumite tipuri de activități), cu potențial de investiții (de exemplu, centre comerciale sau de afaceri), imobile specializate (pentru sarcini specifice, de exemplu, fabrici) și imobile speciale (biserici, închisori, etc.). Ei bine, standardele internaționale interpretează ca business toate categoriile, cu excepția primei și ultimei. Anume Standardele de estimare a businessului stau la baza estimării acestor active. Există imobile care au la bază terenuri, există businessul și există proiectul. Așa este construită lumea. Dar la noi АGEPI estimează proprietatea intelectuală, Agenția pentru cartografie, geodezie și cadastru estimează bunurile imobile… Toate acestea trebuie să dispară. Trebuie să existe Standardele naționale de estimare ca o continuare a Standardelor internaționale, și pentru aceasta trebuie să modificăm reglementarea ».

În Moldova activează 140 de evaluatori imobiliari, mai puțin de o duzină de evaluatori ai proprietății intelectuale, 3-4 evaluatori de acțiuni și mai mulți experți criminaliști. Activitatea lor este reglementată de Legea privind activitatea de evaluare, adoptată încă în anii 90. Asemenea documente au rămas în spațiul post-sovietic din vremurile, în care logica privatizării era «nu contează cui și la ce preț, principalul e să fie schimbat proprietarul». Dar acele vremuri au trecut demult, Moldova aspiră spre marea familie europeană. Dar continuă să trăiască conform celor mai proaste practici din trecut

Încă odată despre Stadionul Republican

Iată doar două exemple grăitoare ale faptului cum țara are de suferit din cauza lipsei Standardelor naționale. Statul pentru a doua oară încearcă să estimeze stadionul cedat în favoarea Ambasadei SUA. Prima dată din buget au fost alocate pentru aceasta 80 mii de dolari, a doua oară – 400 de mii.

«Legea privind activitatea de evaluare și Reglementările temporare privind evaluarea obiectelor imobiliare nu țin cont de interesele țării în implementarea acestui obiect, - explică directorul Asociației evaluatorilor independenți. - De cealaltă parte este guvernul SUA, da acolo oamenii știu ce-și doresc și înțeleg ce înseamnă Standardele internaționale de evaluare, și ce este raportul privind estimarea – lor nu le poți băga orice.

Cel de-al doilea moment ține de preț. Componenta materială în cazul dat nu are rolul principal. Denumirea «Stadionul republican» înseamnă multe pentru generații întregi, și acest lucru trebuie luat în considerare la evaluare. Dar, deși proprietatea intelectuală trebuie să fie estimată de evaluatori cu certificat AGEPI, legea privind evaluarea proprietății intelectuale nu stabilește o bază metodologică, de care să se poată lega această componentă ».

De aici, rezultă că Moldovei nu-i este rentabil să cedeze Stadionul Republican la valoarea de piață, iar statul nu poate ajunge la o valoare justă, care poate fi diferită de valoarea de piață, în funcție de interese, pentru că este depășit cadrul de reglementare din a.2003.

Ei, și decizia luată de Curtea Constituțională la 31 octombrie,2023 privind neconstituționalitatea unor prevederi ale legii nr.1308 din 25.07. 1997 privind prețul reglementat și procedura de comercializare a terenurilor. Conform ei, autoritățile locale vor putea încasa o chirie anuală de pe terenurile, pe care-s amplasate obiectele privatizate, în cuantum de cel puțin 2% din valoarea de piață a terenului, determinată de evaluator în condițiile legii. Adică, acum trebuie reevaluat prețul unui număr enorm de terenuri, însă piața nu este formată pentru soluționarea acestei probleme. Ea în continuare aplică modele statistice, ce contravin standardelor prețului de piață, și deci terenurile, la fel ca și orice alte active, vor fi în continuare evaluate incorect.

Vreți în Europa? Implementați standardele

«Noi trebuie să ne schimbăm atitudinea față de evaluare, la fel cum am făcut altă dată față de dezvoltarea sistemului bancar și a celui de evidență financiară, în care au fost implementate standardele internaționale și cele europene, insistă Galina Șelari, președinta Asociației evaluatorilor independenți. – Dacă dorim să construim o economie europeană și să punem sarcinile respective, trebuie să înțelegem: la baza acestor lucruri stau standardele, regulile de comportament, pentru ca piața să aibă loc și să poată funcționa normal ».

La începutul lunii martie, Asociația evaluatorilor independenți a organizat o conferință de presă, în cadrul căreia a anunțat că este gata să prezinte, peste trei-patru luni, un proiect al Standardelor naționale de evaluare, conforme standardelor internaționale , și să înceapă colaborarea constructivă cu puterea executivă și cea legislativă în vederea formării rapide a celui mai important segment al pieței imobiliare în țară. Iar deocamdată, propune suspendarea oricăror forme de înstrăinare a proprietății publice și a celei locale, ca fiind risipitoare și nocive.

«Dacă nu e rezolvată problema evaluării, dacă nu există disciplinele de bază, care să corespundă practicii internaționale și legislației europene, orice formă de înstrăinare este inacceptabilă, - au declarant evaluatorii independenți. – Nu mai contează – este corupție sau irosire. Pentru început trebuie să schimbăm mediul informațional și analitic, după care vor deveni clare toate celelalte procese».

Natalia Uzun