Эксперты выносят свой вердикт. Почему в Кишиневе дорогие квартиры

В Кишиневе за год значительно выросли цены на жилье, особенно в новостройках.

NM разбирался, почему взлетели цены, при чем тут депозиты, аренда и диаспора, и что будет дальше с ценами на квартиры.

Насколько подорожало жилье?

За минувший год цены на недвижимость в Кишиневе ощутимо выросли, особенно в новостройках. На популярной онлайн-доске объявлений можно найти квартиры, стоимость квадратного метра которых превышает €2,5 тыс., а иногда и €3 тыс. (однушка может стоить €90 тыс.)

По словам специалистов на рынке недвижимости, сегодня средняя стоимость жилья с ремонтом в новостройке составляет €1,5 тыс. — €2 тыс. за квадратный метр. «Но в январе этого года мы проснулись и обнаружили, что на рынке нет предложения. А цена на выставленные на продажу квартиры такие, что мы никогда не думали, что такая цена возможна»», — сказал глава компании Proimobil Влад Мустяцэ.

Глава агентства Nika Imobil Петр Олейник тоже отметил взлетевшие цены на недвижимость. По его словам, цена квартиры в новостройке в белом варианте (без ремонта) может варьировать от €1 тыс. до €1,5 тыс. за квадратный метр, а в среднем составляет €1,2 тыс. «То есть к этому надо добавить еще стоимость ремонта — €350 — €500 за квадратный метр», — сказал Олейник.

Примерно те же цены назвал и глава компании Imobilus Илие Сопивник. Цена квартиры в новостройке с ремонтом начинается с €1,6 тыс. за квадратный метр, а в белом варианте — €1,1 тыс.- €1,2 тыс.

Год назад столько же в среднем стоило жилье с ремонтом в новостройке — €1,1 тыс.- €1,2 тыс. за квадратный метр.

Почему подорожало жилье?

Эксперты называют несколько причин:

— Отсутствие предложения на рынке.

— Оживление на рынке, связанное с падением процентных ставок по кредитам.

— Повышенный спрос на аренду жилья, и, как следствие, рост цен на аренду.

Илие Сопивник отметил, что цены выросли, а продажи упали, в частности, потому, что снизилось предложение, так как уменьшилось число сдаваемых в эксплуатацию новостроек. «У тех, кто хотел продать свои квартиры [в старом доме] и купить что-то новое, заметно ограничился выбор и, как следствие, упали продажи», — пояснил Сопивник.

«Цены подскочили из-за отсутствия предложения. Мы давно предполагали рост цен, но начало войны все замедлило. К сентябрю этого года, когда люди стали смотреть квартиры для покупки, стало заметно, что предложений уже не так много, и продавцы подняли цены. К увеличению спроса привело и то, что в декабре [в Молдову по традиции приехала] диаспора [с деньгами], что тоже взвинтило цены», — отметил глава Proimobil Влад Мустяцэ.

Петр Олейник уточнил, что, по официальным данным, в 2021 году в Молдове сдали в эксплуатацию 7985 квартир, в 2022 — только 1661 квартиру. «[Из-за войны] нарушилась логистика, выросли цены на стройматериалы, плюс есть завышенные требования у госорганов. Все это приводит к тому, что дома не сдают в эксплуатацию», — сказал эксперт, добавив, что пока нет данных за 2023 год, но рынок оживился, и данные не должны быть ниже показателя 2021 года.

На оживление рынка, как пояснил Олейник, повлияло снижение ставок по депозитам и, следовательно, по кредитам: «После того как ставки по депозитам снизили до 5%-6%, а по кредитам — до 8-9%, на рынок пошел свободный капитал из депозитов, потому что год назад можно было хранить деньги на депозитах под 18%-20%. Также пошли кредиты, рынок оживился».

Кроме того, отметил Олейник, повысилась стоимость аренды, и это сделало выгодными инвестиции в недвижимость для сдачи ее в аренду. В этом случае доходность составляет 6%-8% годовых.

Цены на аренду, по мнению экспертов, выросли в связи с подорожанием жилья и увеличением спроса. «Стройматериалы стали дороже, ремонт стал дороже, новостройки тоже подорожали, в итоге конечный продукт стал дороже», — пояснил Илие Сопивник. Вторая причина связана с увеличением спроса на аренду со стороны жителей соседней Украины.

Что со вторичным рынком?

На вторичном рынке цены тоже выросли. «На однокомнатные квартиры на вторичке цены выросли на 15%-20%, на двухкомнатные — на 10%-15%, а вот трехкомнатные особо не подорожали, так как на них нет большого спроса на рынке аренды. То есть выросла стоимость на те квартиры, которые можно сдавать в аренду», — отметил Петр Олейник.

По его оценкам, если цена однокомнатных квартир на вторичном рынке составляет €1,1 тыс. за квадратный метр, то двухкомнатных — €850-€900 за квадратный метр.

По словам главы Imobilus Илие Сопивника, рост цен на вторичном рынке обусловлен ростом цен в новостройках. «Обычно вторичку хотят продать для того, чтобы потом купить квартиру в новостройке», — сказал Сопивник. По его оценкам, сегодня жилье с косметическим ремонтом на вторичном рынке стоит €900 — €1 тыс. за квадратный метр, а с хорошим ремонтом — €1100 — €1200.

В Proimobil жилье на вторичном рынке оценивают в среднем в €1100 за квадратный метр.

Что будет с ценами дальше?

Участники рынка считают, что в ближайшее время цены не будут расти, но и не снизятся. «Цены останутся на том же уровне. Инфляция не дает ценам упасть, с другой стороны, низкий спрос не дает им вырасти. Думаю, рынок начнет расти тогда, когда мы увидим увеличение числа сделок», — пояснил Петр Олейник.

Он добавил, что, по данным кадастра, в 2023 году в Молдове совершили 15 197 сделок с недвижимостью, в 2022 году —14 429 сделок, при этом в 2021 году сделок было в полтора раза больше — 24 391. И одним из факторов падения числа сделок, по его мнению, стал рост цен.

«Упасть цены не могут, потому что накопился отложенный спрос. Расти тоже не будут, так как уже выросли», — уверен и Влад Мустяцэ.

«Цены уже выросли, осталось привыкнуть к этому и понять, что это новая реальность: дешевле не будет, потому что некуда», — заключил Сопивник.