Эксперты считают, что цены на жилую и коммерческую недвижимость в Молдове в 2017 г. продолжат плавное снижение, если не будет резких валютных колебаний или других непредвиденных событий.
По их мнению, не стоит ожидать резкого обвала цен в 2017 г., рынок недвижимости ждет плавное снижение в пределах, в среднем, 10%, а в обозримой перспективе роста на рынке недвижимости не предвидится. Такой консервативный прогноз по тенденциям на рынке недвижимости 2017 г. дали эксперты Биржи недвижимости Lara, передает NOI.md.
Они отмечают, что не до конца ясным остается только вопрос на сколько именно подешевеет «квадратный метр» в стране в 2017 г. Поэтому инвесторы, желающие вложить свободные средства в недвижимость в 2017 г. могут чувствовать себя совершенно спокойно, у них будет и выбор и время на принятие решения, а вот владельцы недвижимости, не имеющие возможности заморозить объект, будут вынуждены снижать цены, чтобы оставаться конкурентоспособными на падающем рынке.
Эксперты подчеркивают, что, несмотря на ощутимое падение стоимостей продажи и найма в течении 2016 г., в 2017 г. рынок недвижимости в стране остается одним из немногих, куда по-прежнему выгодно инвестировать. Даже несмотря на фактическое снижение в 2016 г. доходов населения, перечисления денежных средств физическими лицами из-за границы, доходов от сдачи жилья и нежилых помещений в найм, недвижимость остается привлекательной для инвесторов, которые стремятся заставить свой капитал «работать».
Как указывают эксперты, минус только в том, что таких инвесторов становится меньше. Граждане, которые хранили средства в иностранной валюте и не рискнули доверить их банкам, представляют собой одну из постоянных групп покупателей недвижимости. Многие из них получают средства из-за рубежа от работающих там родственников. А статистика говорит об очевидном снижении переводов за период с 2013 г. по 2016 г. в целом на 33%, а в 2016 г., по сравнению с предыдущим годом, на 4,44%.
По мнению аналитиков, конечно же, эта тенденция не может не оказать влияние на стоимость недвижимости в нашей стране, так как часть этих поступлений инвестируется именно в недвижимость. Как отмечается, это тенденция не только 2016 г., но в целом последних нескольких лет. И, даже, если предположить, что 2017-2018 гг. станут в этом смысле переломными, то это не окажет мгновенного влияния на стоимость 1 кв. м.
Помимо этого, за последние годы стабильность уровня покупок недвижимости дополнительно обусловлена скачком курса доллара и евро, точнее – падением национальной валюты. Люди, накопившие определенные сбережения, вкладывают их в недвижимость.
Эксперты отмечают, что в 2017 г. ожидания продавцов и покупателей будут продолжать достаточно сильно разнится. Например, продавцы надеются, что ситуация на рынке недвижимости стабилизируется и цены на недвижимость снова начнут расти. Они также рассчитывают на иностранцев, которые начнут более уверенно инвестировать в недвижимость в Кишиневе. Многие люди по-прежнему не доверяют банковской системе, а недвижимость остается надежным способом сбережения денег.
В то же время, покупатели надеются, и их надежды частично оправдываются, что цены на недвижимость в 2017 г. продолжат снижаться, поэтому вкладывать сохраненные деньги в квартиры не спешат. Более того, большие объемы предложений настораживают потенциальных покупателей. Ведь многие из девелоперов вкладывают средства в строительство новых объектов, получив прибыль с тех, чье строительство начато ранее (иногда еще незавершенных до конца). При этом строители вынуждены снижать цены на «старые» объекты, чтобы стимулировать покупателей и выдерживать график финансирования новых объектов.
Эксперты отмечают, что, как ни странно, объемы строительства не уменьшаются и на 2017 г. тенденция сохранится. Девелоперы продолжают инвестировать в недвижимость, а строительные компании - строить. В результате, на фоне низкого спроса, предложение растет, а это в свою очередь толкает цены вниз. Значительная часть девелоперов инвестирует в проекты из средств полученных от продажи на этапе строительства. Они просто вынуждены снижать цены или использовать скидки, чтобы выдерживать график финансирования.
Таким образом, сохраняется и продолжит сохраняться в 2017 г. разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей недвижимости. Это касается как рынка первичной, так и вторичной недвижимости. Таким образом и разрыв между реальной ценой продажи и заявленной стоимостью может составлять от 10% до 20%. Причем аналогичная ситуация наблюдается на рынке новостроек, только здесь для коррекции предложения используются скидки и акции. Покупатель ожидает снижения и продавцы, которые намерены реализовать свою недвижимость в ближайшее время, будут вынуждены и дальше снижать ее стоимость.
Эксперты констатируют, что нет предпосылок для улучшения ситуации на рынке недвижимости. Рынок в стагнации, и сколько он пробудет в таком состоянии, сложно прогнозировать. Нет самого главного - стабильного роста реальных доходов населения, нет существенных попыток ни со стороны банков, ни со стороны государства стимулировать рынок недвижимости. Коммунальные услуги дорожают, а значит, «нагрузка» на квадратный метр растет.
По мнению аналитиков Биржи недвижимости Lara, в 2017 г. резкого обвала цен на недвижимость в Молдове не произойдет, поскольку для этого нет экономических предпосылок. Цены на жилую недвижимость могут опуститься на 9-12%. Главный аргумент - стоимость жилья по-прежнему остается высокой для наших соотечественников, учитывая, что реальные доходы сократились за последние два года.
Но, что касается высоколиквидных объектов, например, 1-комнатных квартир с наилучшим расположением в спальных районах столицы, то на такие объекты, скорее всего, данное снижение будет распространяться в меньшей степени. Немаловажным, помимо переводов из-за границы, остается соотношение реальных доходов и инфляции. Если в стране действительно произойдет рост доходов на 6-7% в течение года, и инфляция будет где-то в пределах 4-5%, то это, безусловно, создаст оптимистическое настроение для того, чтобы люди вели себя активнее на потребительских рынках, в том числе на рынке недвижимости. И при инфляции в 6% ипотечные ставки, конечно, должны быть не выше 8-9%. Как отмечается, сейчас уже есть такие предложения на рынке. Но и в этом случае снижения стоимости 1 кв. м. на рынке жилья избежать не удастся, хотя оно будет менее 9%.
Но, с другой стороны, как отмечают эксперты, по этим показателям, к сожалению, иногда теория расходится с практикой. Так, с 2013 г. по 2015 г. включительно разница между доходом населения и инфляцией резко сокращалась, и в 2015 г. достигла даже минусового показателя. А рост доходов населения в 2016 г. на 2,9% превысил годовой уровень инфляции. Но это ни коим образом не способствовало росту или, хотя-бы, стабилизации цен на недвижимость.
Этого не произошло, поскольку важна именно тенденция, уверенное ежегодное превышение уровня доходов над инфляцией. Если данная тенденция будет иметь место на протяжении более 2-х лет, то и оживление на рынке недвижимости не заставит себя ждать, что, безусловно, окажет влияние на стабилизацию ценообразования.
Эксперты отмечают, что у покупателей наибольшим спросом будут пользоваться 1-комнатные и 2-комнатные квартиры небольших площадей с ремонтом и мебелью в новых домах, а также так называемые smart-квартиры. Это эргономичные пространства площадью 20 кв. м, построенные по европейским стандартам (в европейских столицах малометражные квартиры – одна из традиционно популярных категорий, в силу высокой стоимости как квадратного метра, так и коммунальных услуг). Сегмент таких квартир, по прогнозам, будет развиваться наиболее динамично.
Добавить комментарий