Жилищный вопрос. Страсти продолжаются

Фото: vzglead.md

Думитру Барбалат

В последнее время разгорелись страсти вокруг квартирного вопроса.

Из-за того, что владельцы жилья уже обязаны раз в три года переоценивать (за деньги) свое жильё, а в случае невыполнения указанных требований будут нести солидные штрафы. И из-за того, что при отчуждении (продаже) своего жилья владелец обязан платить налог с прироста капитала в размере 50% от суммы прироста.

В СМИ были опубликованы страстные комментарии этих тем, однако достаточных разъяснений не было дано, поэтому продолжаются вопросы, недоумение и интриги вокруг квартирного вопроса.

Прежде чем дать разъяснения по названным вопросам, напомним всем, что согласно Конституции (ст.47), государство обязано принимать меры для обеспечения любому человеку достойного жизненного уровня, потребного для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, в том числе пищи, одежды, жилища, медицинского ухода и необходимого социального обслуживания.

А также и то, что все жилищные вопросы законодательно должны решаться в соответствии с законом от 2015 г. «О жилье» и законом от 2000 г. «О кондоминиуме в жилищном фонде». До 2015 г. мы все эти годы еще жили и были защищены в жилищном плане законом той эпохи, от 1983 г.

Согласно закону, право на жилье – это основное право, являющееся составной частью права человека или семьи на достойную жизнь. Право на жильё предусматривает:

- стабильность в части отношений имущественного найма, предоставления надлежащих сопутствующих услуг, обеспечения необходимой инфраструктурой, доступности финансовых источников;
- не дискриминацию в осуществлении права на жильё, включая доступ к рынку жилья, управление и пользование жильём, а также вступление во владение жильём;
- прозрачность исполнения органами власти функций и обязанностей, относящихся к осуществлению права на жильё.

В соответствии с законом, правительство в том числе вправе устанавливать единый порядок государственной регистрации, оценки и учета жилья.

Об оценке, переоценке и налогообложении недвижимого имущества

Пользуясь законным правом установления порядка оценки жилья, Минфин, при разработке проекта бюджетно-налоговой политики на 2016 г., предложил установить новую систему оценки недвижимости. Было предложено, что, начиная с 2016 г., все владельцы недвижимости будут обязаны оценить свою недвижимость, а в дальнейшем, раз в три года, переоценивать ее. Оценка, по идее Минфина, должна была осуществляться специализированными авторизированными фирмами за счет владельцев недвижимости. Для владельцев недвижимости это предполагало дополнительные затраты в пользу оценщиков, однако тех, кто не выполнил бы данное требование, ждали бы еще и штрафы до 100 тыс. леев и утроенная сумма налога.

Впоследствии, после рассмотрения проекта бюджетно-налоговой политики в правительстве, акценты были смещены. В частности, осуществление оценки или переоценки недвижимого имущества для физических лиц будет осуществляться органами кадастра (на основе единой методологии, которую утвердит правительство), в то время как экономические субъекты за оценку недвижимости будут платить сами. Те, кто не выполнит требования по оценке или переоценке недвижимого имущества в установленные сроки и не представит информацию в кадастровый орган, будут санкционированы штрафом в 100 тыс. леев. А кто не выполнит процедуру переоценки периодически, раз в три года, для них квота налога на недвижимость будет трижды увеличена.

Однако уже в утвержденной Бюджетно-налоговой политике на 2016 г. какие-либо требования по обязательной оценке и переоценке жилья не содержатся. Не предусмотрены данные требования и в проекте Минфина о бюджетно-налоговой политике на 2017 г. Таким образом, пока нет оснований волноваться.

При продаже квартиры государство требует 50% от прироста капитала

В Налоговом кодексе (ст.37) включено понятие суммы прироста капитала в результате продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом.

Капитальными активами являются в том числе частная собственность, не используемая в предпринимательской деятельности и земля.

Сумма, полученная от продажи, обмена капитальных активов или отчуждения (выбытия) их другим способом, равна сумме денежных средств, исчисленной по рыночной цене стоимости капитальных активов, полученных в форме, отличной от денежной. Величина прироста капитала равна превышению полученной суммы над стоимостным базисом данных активов.

В налоговом году сумма прироста капитала, которая облагается налогом, равна 50% суммы, превышающей признанный прирост капитала над любыми его потерями, понесенными в течение налогового года.

Чтобы вычислить точный размер выплат, лучше обратиться в территориальное налоговое отделение или можно обратиться в Государственную налоговую инспекцию по телефону 0 8000 1525 (звонок бесплатный).

Следует отметить, что в первоначальной редакции было предусмотрено, что активами считаются частная собственность, не используемая в предпринимательской деятельности, реализованная по цене, превышающей ее скорректированный стоимостной базис. В январе 2014 г. конкретизация «реализованная по цене, превышающей её скорректированный стоимостный базис» была исключена. Таким образом, приростом капитала считают, в принципе, любые суммы, которые есть или со временем явно появляются.

И тут рождается еще один, главный вопрос - а почему вообще человек должен платить государству налог на якобы «доход», якобы полученный от продажи своей недвижимости? Разве деньги, поступившие от продажи своего дома – это доход? Откуда у человека появляется жилье? Он покупает или строит на деньги, с которых уже были выплачены все налоги, включая подоходный! И когда человек продает жилье, он просто часть своей собственности временно обналичивает. Почему тогда государство занимается двойным, незаконным налогообложением?

Обычно продажа жилья у граждан проходит по причине нужды, неожиданных трудностей. В таких условиях важна оперативность обналичивания, а не для так называемого прироста капитала. А в сёлах, где строить дом уже так же дорого, как и в городе, вернуть при случае свои затраченные деньги – часто почти нереально.

И ещё. У предпринимателей на балансе, помимо всякого оборудования, машин и прочее, находится и недвижимость. И если недвижимость (здание) будет продана, то налог на доход предприятия не возрастёт, потому что вырученная сумма просто перескочит из строки «основные средства» в строку «оборотные средства». Но баланс останется прежним!

Почему тогда в случае с физическими лицами (гражданами) у государства абсолютно бандитский подход? Потому что никто не желает разобраться в ряде положений Налогового кодекса. Потому что отдельным гражданам труднее, чем предприятиям, нанимать юристов и судиться не только с Налоговой инспекцией, но и с тем же государством.

О предстоящих заботах для тех, кто в кондоминиуме

В настоящее время рассматривают проект нового Закона о кондоминиуме, который вынесен на публичное обсуждение профильным министерством.

После того как он будет принят, ремонт и содержание жилых домов будут полностью возложены на жильцов. Жильцы должны будут создать фонд по развитию и реконструкции зданий. В случае неуплаты взносов владельцы квартир могут лишиться своей собственности.

С точки зрения обычного нормального человека этот проект закона кажется дикостью и несправедливостью. Ведь сотни тысяч людей, особенно пожилых, особенно в сельской местности, живут и не знают о том, какая ещё одна беда к ним подкрадывается.

Очевидно, что все три перечисленных проблемных вопроса по отношению к владельцам жилья имеют одну цель – не урегулировать жилищные отношения и состояние жилья, а ещё раз ободрать людей.